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Büro mieten – Wie finden Sie die richtige Büroimmobilie?


Die Suche nach einer passenden Büroimmobilie ist für viele Unternehmer und Startups ein zeitaufwändiger Prozess. Je nach Geschäftsmodell kann der richtige Bürostandort auch über den Erfolg des Businesskonzepts entscheidend sein. Lage, Anfahrbarkeit, Sichtbarkeit, Stellplatzsituation, Kosten und Verfügbarkeit sind nur einige der wichtigsten Fakten. Daher sollte dieser Schritt sehr überlegt und mit guter Beratung erfolgen. Wir als regionales Immobilienportal möchten unseren Teil dazu beitragen und Ihnen im Folgenden eine Übersicht als Leitfaden an die Hand geben.

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Welche Arten von Büroimmobilien gibt es?


Büroimmobilien zählen zu der wichtigsten Art der Gewerbeimmobilien. Sie machen neben Handels- und Logistikimmobilien den größten Bereich aus. Die Büroräume werden optimalerweise auf die wirtschaftlichen Prozesse der Unternehmen angepasst. So kann die Wertschöpfung in den Büros deutlich verbessert werden. Das richtige Bürokonzept spielt dabei eine der wichtigsten Rollen und sollte mit einem fachkundigen Berater definiert werden. Die Arbeitswelt ändert sich sehr schnell, so dass Ihr größtes Augenmerk darauf gelegt werden sollte. Die reine Größe der Bürofläche ist nur eine Basisgrundlage. Die Gestaltung und Nutzung des Raumes ist die wichtigste Aufgabe.

Büroimmobilien können in folgende Kategorien untergliedert werden:

  • Büroetagen
  • Bürohäuser
  • Bürozentren und Gewerbeparks
  • Lofts und Ateliers

 

Büroimmobilien können wie folgt strukturiert werden:

  • Zellenbüros (Einzelbüros und Doppelbüros)
  • Kombibüros
  • Gruppenbüros
   

Richtig die neue Büroimmobilien finden!


Bevor die Suche nach einer geeigneten Büroimmobilie begonnen wird, sind die wichtigsten Kriterien zu definieren. Folgende Kriterien sind im Idealfall vor der Suche zu definieren:

  • Anzahl der Mitarbeiter und Mitarbeiterwachstum
  • Größe der Bürofläche
  • Art des Raumkonzeptes (Zellenbüro, Gruppenbüro, Großraum)
  • Lage der Büroimmobilie
  • Ausstattungswünsche des zukünftigen Büros
  • Internetversorgung


Diese Kriterien können anschließend priorisiert werden. So kann die Bürosuche strukturiert durchgeführt werden und mögliche Berater/Makler haben einen schnellen Überblick über die Anforderungen. Ebenso können die in Frage kommenden Immobilien objektiv einem ersten Check unterzogen werden, bevor eine zeitaufwändige Besichtigung durchgeführt wird.


Die Unterstützung durch einen regional agierenden Immobilienberater/-makler kann die Suche deutlich vereinfachen und verkürzen. Durch die regionale Arbeit des Maklers kennt dieser sich in der Regel sehr gut in der Region aus und verfügt über die besten Kontakte zu potentiellen Anbietern von Gewerbeimmobilien. Dies gewährleistet eine größtmögliche Angebotsauswahl und Vorselektion. Ein Berater wird darüber hinaus die Suche strukturiert führen und Sie über den Vertragsabschluss hinaus begleiten und Hilfestellung leisten.


Eine zweite Möglichkeit ist die eigene Recherche und Suche nach einer geeigneten Büroimmobilie im Internet. Eine Online-Immobiliensuche bietet eine sehr breite Auswahl und ermöglicht eine schnelle erste Ideenfindung. Die modernen Filterfunktionen bieten darüber hinaus eine gezielte und ergebnisorientierte Suche. Einen guten Immobilienberater/-makler ersetzt dies aber nicht.

Wie groß sollte die Büroimmobilie sein?


Büroimmobilien sollten dem Geschäftszweck des Unternehmens angepasst sein und die Arbeitsumgebung für die Mitarbeiter ideal gestaltet werden. Die richtige Größe hängt vor allem vom Arbeitsplatzkonzept ab. Wird eine Zellenstruktur benötigt, um konzentriertes Arbeiten sicherzustellen, so ist der Platzverbrauch je Mitarbeiter im Einzel- oder Doppelbüro am größten. Hingegen sind Großraumstrukturen sehr effizient zu nutzen.
In Zellenbüros mit ein bis zwei Arbeitsplätzen wird in der Arbeitsstättenrichtlinie pro Arbeitsplatz eine Fläche von etwa acht bis zehn Quadratmeter empfohlen. In Großraumbüros wird dagegen ab einer Gesamtfläche von 400 Quadratmetern pro Arbeitsplatz eine Fläche von zwölf bis 15 Quadratmeter gefordert. Der Flächenbedarf erhöht sich, wenn die Arbeitsplätze einen erhöhten Flächenbedarf, z. B. durch mehrere Bildschirme am Arbeitsplatz, aufweisen.
Neben diesen Details sind die Bewegungsflächen zu Türen, Fenstern und Schränken nach gesetzlichen Vorschriften der Arbeitsstättenrichtlinie zu berücksichtigen. Die Bewegungsfreiheit im Büro wird heute als einer der wichtigsten Mehrwerte von Mitarbeitern gesehen.
Neben der eigentlichen Bürofläche bestimmen Nebenflächen wie Besprechungszimmer, Kommunikationszonen, Lounge- und Aufenthaltsbereiche sowie Technikräume die Gesamtgröße der Bürofläche.


Gesetzliche Richtwerte für die Größe von Büroimmobilien


Büroflächen unterliegen in Deutschland diversen gesetzlichen Vorschriften. Die nachfolgenden gesetzlichen Vorschriften sind die wichtigsten Grundlagen:

  • Arbeitsschutzrahmenrichtlinie
  • Produktsicherheitsrichtlinie
  • Bildschirmrichtlinie und Bildschirmarbeitsverordnung
  • Arbeitsstättenrichtlinie
  • Arbeitsschutzgesetz
  • Arbeitssicherheitsgesetz
  • Arbeitsstättenverordnung

Für die richtige Bürogröße müssen darüber hinaus die folgenden Aspekte berücksichtigt werden:

Belüftung und Raumklima

Die Raumtemperatur muss während der gesamten Arbeitszeit mindestens 20 Grad erreichen. Die maximal zulässige Temperatur in Arbeitsräumen soll auch bei darüber liegenden Außentemperaturen 26 Grad nicht überschreiten.

Ab einer Außentemperatur von 32 Grad muss die Lufttemperatur in Arbeitsräumen stets 6 Grad unter der Außentemperatur liegen. Die relative Luftfeuchte muss zwischen 40 Prozent und 60 Prozent liegen. Die Zuglufterscheinung darf bei der Verwendung von raumlufttechnischen Anlagen eine Luftgeschwindigkeit von 0, 15 m/ s bei 21 Grad nicht überschreiten. Bei Temperaturen im Arbeitsraum von mehr als 23 Grad ist eine höhere Luftgeschwindigkeit von jeweils 0,05 m/ s pro 1 Grad zulässig.

Sonneneinstrahlung ist mittels geeigneter Licht- und Sonnenschutzeinrichtungen, wie z. B. außen angebrachter verstellbarer Jalousien oder Schutzfolien, zu verhindern. Bei der Verwendung von raumlufttechnischen Anlagen ist eine regelmäßige Wartung nach Angaben des Herstellers vorzunehmen. Entsprechende Wartungsprotokolle sind zum Nachweis aufzubewahren.

Raumvolumen

Bei der Planung von Büroräumen sind je nach Größe der einzelnen Arbeitsbereiche Raumhöhen zwischen 2,50 m und 3,25 m zu beachten. Dabei sind für eine Bürotätigkeit mindestens 20 Kubikmeter Raumvolumen einzuplanen, wenn die Büroflächen über Fenster zu lüften sind. Moderne Bürogebäude sorgen für einen mechanischen Luftaustausch durch moderne Gebäudetechnik.

Anforderungen an Sanitärbereiche

In unmittelbarer Nähe von Arbeitsplätzen und Pausenräumen sind gemäß der Arbeitsstättenrichtline 37/ 7 und der DIN 18 228 Blatt 2 nach Geschlechtern getrennte Toiletten ausschließlich für Beschäftigte bereitzustellen. Die Zahl der erforderlichen Toiletten und Bedürfnisstände ergibt sich aus dieser Richtlinie.

         

Wie die richtige Lage definieren?


Lage. Lage. Lage. Was abgedroschen klingt ist tatsächlich eine der wichtigsten Dreisätze der Immobilienbranche. Nichts bestimmt mehr den Immobilienwert, den Erfolg eines Ladengeschäfts oder die Erreichbarkeit für die Büromitarbeiter. Bei der Suche nach einer neuen Büroimmobilie ist daher der Standort eine wichtige Grundlage. Neben der Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit mit den öffentlichen Verkehrsmitteln ist auch die Parkplatzsituation in oder am Bürogebäude zu berücksichtigen. Aus Kostengründen kann es auch sinnvoll sein, einen Bürostandort außerhalb des Stadtzentrums zu wählen. Dort sind sowohl die Stellplatzkosten als auch die Büroraummieten zumeist günstiger. Ist der Standort für die Mitarbeiterrekrutierung wichtig, ist ein Standort in zentralen Citylagen zu wählen. In einigen Branchen ist die Mitarbeitergewinnung so schwierig, dass der Standort entscheidend ist. Aber auch die Erreichbarkeit für Kunden sollte in die Überlegung mit einbezogen werden.
Die Umgebung des Bürostandortes sollte eine ausreichende Anzahl an Restaurants und Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Post- und Bankfilialen aufweisen.


Gibt es Vorteile für Gewerbegebiete?

Neben den gefragten Bürostandorten in den Innenstädten gibt es auch sehr gute Gewerbegebiete als Unternehmensstandort. In diesen Business Parks, Gewerbezentren oder Fachmarktzentren sind oftmals mehrere Bürogebäude gebündelt. Vorteil dieser Lage ist die gute Erreichbarkeit mit weniger Stauaufkommen als in den Innenstädten. Darüber hinaus sind die Büromieten und Grundstückskosten deutlich günstiger. Büronutzer können an diesen Standorten daher großzügiger für ihre Mitarbeiter planen. Ebenso verfügen Gewerbegebiete über ausreichende Neubaupotentiale sowie eine ausreichende Anzahl an Stellplätzen. In Gewerbegebieten gibt es oftmals eine Community, die Kooperationen und einen Austausch unter den Unternehmen erleichtert.

Arten der Bürostrukturierung


Die Strukturierung der Bürofläche/Grundrisse hängt vom Geschäftszweck, der Unternehmensgröße, der Anzahl der Mitarbeiter, der Kommunikation im Unternehmen sowie von der Branche ab. Moderne Bürokonzepte leben durch eine Mischung aus den klassischen Büroformen, wie Zellenbüros, in Verbindung mit kommunikationsfördernden Konzepten, wie das Großraumbüro. Das Kombibüro ist geboren.  

 

Kombibüros

Als Kompromiss haben sich seit den 1980er Jahren Kombibüros etabliert. Das Konzept wurde in Skandinavien mit der Absicht entwickelt, die Vorteile von Großraumbüros und Zellenbüros zu kombinieren und zugleich deren Nachteile weitgehend zu vermeiden.
In Kombibüros gruppieren sich standardisierte Einzelzimmer um eine Kommunikationszone, in der Gemeinschaftseinrichtungen wie Kopierer und Besprechungsmöglichkeiten untergebracht sind und die zugleich die Räume erschließt. Glaswände zwischen Büros und Kommunikationszone werten die ehemals dunklen Flure durch Tageslicht auf. 
Da jedes Büro eine verschließbare Tür hat, ist konzentriertes Arbeiten möglich, während die Glaswände zur Kommunikationszone Transparenz und Blickkontakt fördern.
Durch diese Aufteilung bieten die Einzelzimmer Individualität und sind dennoch flexibel. In seiner Reinform (ausschließlich Einzelzimmer) ist das Kombibüro das flächenunwirtschaftlichste Bürokonzept. Die Flächenwirtschaftlichkeit nimmt indes zu und übertrifft die anderer Bürokonzepte, wenn neben Einzelbüros auch andere Büroformen und Teile der Mittelzonen für Arbeitsplätze genutzt werden

Dieses Konzept bietet alle Möglichkeiten, welche die nachfolgenden einzelnen Büroformen jeweils für sich haben:

 

Zellenbüros

Hierbei handelt es sich um das in Deutschland am weitesten verbreitete Bürokonzept. Typisch für Zellenbüros sind Mittelflure, an denen sich geschlossene Büroräume mit einem oder mehreren Arbeitsplätzen reihen. In den meisten Industrienationen gelten Zellenbüros seit langem als überholt, weil sie Bürokratie fördern, lange Wege entstehen, die Kommunikation und Zusammenarbeit behindern, und weil sie wenig flexibel und nur bedingt flächenwirtschaftlich sind. 
Dennoch sind Zellenbüros in Deutschland die beliebteste Büroform, weil sie dem Einzelnen Individualität und Rückzugsmöglichkeiten bieten. In Zellenbüros sind Doppelbüros am häufigsten anzutreffen. Die Raumform dient der Flächenwirtschaftlichkeit, zugleich gelten Doppelzimmer als die Büroform mit der geringsten Produktivität – unter anderem wegen der andauernden gegenseitigen Störungen der Zimmergenossen.

 

Gruppenbüros

Unter einem Gruppenbüro wird ein Büroraum mit zwei bis acht Arbeitsplätzen verstanden. Diese Büroform ist vor allem für Unternehmen geeignet, die in mehrere kleine Abteilungen unterteilt sind. So können Mitarbeiter in den einzelnen Gruppenbüros ähnliche Aufgaben erledigen und sich effektiver und schneller austauschen. Eines der größten Nachteile ist hier die Akustik in den Räumlichkeiten. Der höhere Geräuschpegel führt schneller zu einem Konzentrationsverlust der Mitarbeiter. Aber auch das Konfliktpotenzial kann hier deutlich höher sein, wenn die Gruppen nicht durch die Führungsebene entsprechend geschult werden.

 

Großraumbüros

Die Versuche, Zellenbüros durch die vor allem in den USA und Großbritannien bevorzugten Großraumbüros in Deutschland abzulösen, gelten spätestens seit den 1980er Jahren als gescheitert. Seither werden vorzugsweise Gruppenräume mit einer überschaubaren Anzahl an Arbeitsplätzen statt Großräumen mit einigen Hundert Arbeitsplätzen eingerichtet. 
Den Vorteilen bei der Zusammenarbeit, Flexibilität und Flächenwirtschaftlichkeit stehen die Nachteile eingeschränkter Individualität und vor allem die Belastungen durch akustische Störungen und Klimaanlagen gegenüber. Gruppenbüros funktionieren, wenn die Technik permanent gewartet wird und die Vorteile der Flexibilität intensiv genutzt werden.

 

Coworking

Coworking ist das derzeit am schnellsten wachsende Bürokonzept. Der Begriff kommt aus dem Englischen und bedeutet „zusammen arbeiten“. Vor allem für Startups, Freiberufler oder Kreativberufe ist diese Büroform vorteilhaft. Durch die Arbeit in einem gemeinsamen großen Raum werden die Kommunikation und der Gedankenaustausch gefördert. Die Mitarbeiter profitieren hierbei enorm von der Gemeinschaft und von den unterschiedlichen Branchen in einem gemeinsamen Raum. Die wichtigsten Grundprinzipien sind dabei Offenheit, Kollaboration, Nachhaltigkeit, Gemeinschaft und Zugänglichkeit. Der Coworkingraum bietet für alle Unternehmen zur gemeinschaftlichen Nutzung Aufenthaltsbereiche, Besprechungszonen und Büroeinrichtung, wie z. B. Möblierung, EDV-Netzwerk, Telefonanlage und Drucker.
Als größter Vorteil gilt aber die Flexibilität in der Mietvertragslaufzeit und der flexiblen Veränderung in der Flächengröße.

 

Homeoffice

Neben den klassischen Büroformen in den Bürogebäuden wird das Homeoffice zur wichtigsten Ergänzung im heutigen Arbeitsleben. Insbesondere Selbstständige und Freiberufler reflektieren auf diese Art der zeitflexiblen Arbeit. So kann oftmals das Berufsleben mit Familie oder die Worklife-Balance am besten in Einklang gebracht werden. Die modernen technischen Kommunikationsmittel ermöglichen heute die leichte Umsetzung dieser Büroform.

 

Virtuelles Büro

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