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Einzelhandel – Wie finde ich die richtige Immobilie für den Einzelhandel?


Der eigene Laden – ein Traum den viele Menschen bewegt und durch diesen Antrieb viele gute und erfolgreiche Einzelhandelskonzepte entstehen. Sie haben ein interessantes Konzept und träumen auch von einem eigenen Laden? Um diesem Schritt etwas näher zu kommen, ist die Wahl einer passenden Immobilie ein wichtiger Punkt, der nicht unterschätzt werden sollte. Die gewählte Immobilie sollte Ihr Konzept unterstreichen und das Sortiment hervorheben.

Immobilien für den Einzelhandel in der Region


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Besonderheiten des Einzelhandels


Einzelhandelsimmobilien (Handelsimmobilien) werden generell den Gewerbeimmobilien zugeordnet, da sie eine gewerbliche Funktion haben. Um einen Einzelhandel langfristig erfolgreich führen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu zählen besonders die Lage, der Grundriss und die Größe der Immobilie sowie die Ausstattung und das gesamte Erscheinungsbild.

Ein attraktives Objekt und ein zentraler Standort können dazu beitragen, dass eine Einzelhandelsimmobilie nicht nur zweckmäßig zum Einkauf, sondern auch als Verweilort und Treffpunkt in der Freizeit genutzt wird. Daher sollte bei der Immobilienwahl Wert auf eine gute Erreichbarkeit und eine ansprechende Architektur gelegt werden. Für den unternehmerischen Erfolg und eine positive Kundenbindung ist es zudem wichtig, den Kunden eine gewisse Lebensqualität und ein Gefühl von Individualität und Exklusivität zu vermitteln.

Der Einzelhandelsimmobilienmarkt steht in Abhängigkeit von wirtschaftlichen und konjunkturellen Entwicklungen, weshalb er als dynamisch bezeichnet werden kann. Daraus resultieren Schwankungen bei Miet- und Kaufpreisen sowie der Angebotsauswahl. Der Abschluss langfristiger Mietverträge bietet eine Möglichkeit, um sich vor diesen möglichen Abweichungen zu schützen. Demnach empfiehlt sich bei der Immobiliensuche eine genauere Betrachtung der wirtschaftlichen
Lage.

Einzelhandelsimmobilien lassen sich unter Berücksichtigung der Größe, des Sortiments oder Branche in verschiedene Kategorien einordnen:

  • Laden/Geschäft oder Kiosk
  • Convenience Shop/Mini-Markt/Nachbarschaftsladen
  • Waren- oder Kaufhaus
  • Lebensmittel SB-Markt
  • Supermarkt oder Verbrauchermarkt
  • Einkaufszentrum
  • Dienstleister (z. B. Friseure)
   

Die geeignete Einzelhandelsimmobilie finden – wie Sie am besten Vorgehen!


Bei der Suche nach einer passenden Einzelhandelsimmobilie müssen einige wichtige Aspekte berücksichtigt werden. Die folgende Checkliste verschafft Ihnen einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Punkte, anhand welcher Sie die Eignung der Immobilie für Ihr geplantes Geschäftsmodell ermitteln können.

 

Checkliste:

  • Lage der Immobilie (Lauflage oder ruhige Seitenstraße?)
  • Analyse des Umfelds der Immobilie (Passantenfrequenz, Wettbewerb, usw.)
  • Objektinformationen (Baujahr, Größe, Preis etc.)
  • Schaufensterbreite
  • Zustand des Ladens (außen und innen)
  • Ausbaustandard und Übergabezustand
  • Technik (Heizung, Wasserversorgung, Elektro, Internet)
  • Außenbeleuchtung und Außenwerbung
  • Brandschutz und Fluchtwege
  • Kundenstellplätze
  • Haltebereich vor dem Laden notwendig bzw. vorhanden?
  • Anlieferung für Lieferanten?

Im Internet finden Miet- und Kaufinteressenten ein großes Angebot an Gewerbeimmobilien. Ein Vorteil bei der online Suche ist vor allem die Filtermöglichkeit nach allgemeinen Informationen (Immobilienart, Standort, Größe, Zustand etc.).

Um diese wichtige Entscheidung nicht alleine treffen zu müssen, kann es ratsam sein, die Unterstützung eines Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen. Diese können Sie professionell beraten und eine Vorauswahl geeigneter Immobilien treffen, welche an Ihre Bedürfnisse und Ihr Konzept angepasst ist.

     

Welcher Grundriss ist am besten?


Inwiefern ein Grundriss oder die Größe einer Immobilie für Ihr Konzept geeignet ist, ist primär von der Geschäftsidee abhängig. Von Kunden werden generell große Flächen als attraktiver wahrgenommen, wenn diese das Konzept optimal ergänzen.
Um die Fläche und den Grundriss für die passende Einzelhandelsimmobilie besser einschätzen zu können, ist es hilfreich sich vorher mit folgenden Fragen zu befassen:

  • Größe der Verkaufsfläche
  • Größe Lagerraum
  • Raumaufteilung/Unterbringung Sortiment
  • Bewegungsfläche für Kunden und Wegeführung
  • Verteilung der Flächen auf mehrere Etagen denkbar?
  • Nebenräume (Aufenthaltsraum für Mitarbeiter, Packräume, Müllräume, Büro, Werkstatt usw.)

Wie wichtig ist der Standort? Finden Sie die perfekte Lage!


Der Standort und die Lage einer Einzelhandelsimmobilie gehören zu den zentralen Aspekten, die für den Erfolg einer Unternehmensstrategie ausschlaggebend sein können. Was genau einen guten Standort ausmacht, steht dabei in Abhängigkeit von gesellschaftlichen Trends und Entwicklungen, welche daher bei der Wahl der Immobilie berücksichtigt werden sollten. 
Die Lage in der Nähe von Kaufhäusern, Ärztehäusern, gastronomischen Betrieben oder der Innenstadt, ist sehr förderlich für eine hohe Passantenfrequenz. Eine gut besuchte Umgebung ist besonders wichtig für den Einzelhandel, da dieser von den Kunden anderer Branchen profitieren kann. Ein Einzelhandelsunternehmen sollte daher generell durch günstige Anbindungen im Straßenverkehr und dem öffentlichen Personennahverkehr gut erreichbar sein. 
Welche Lage sich für eine Einzelhandelsimmobilie am besten eignet, ist individuell abhängig von dem geplanten Konzept, sodass eine Innenstadtlage nicht zwingend erstrebenswert sein muss. So kann ein Bäcker in einer Randlage, in der Nähe einer Wohngegend, ebenfalls von einem guten Zulauf der Bewohner profitieren. Wichtig ist, dass individuelle Standortkriterien erfüllt werden.

Folgende Kriterien können zur Beurteilung einer guten Lage hilfreich sein: 

  • Kaufkraft (Pro-Kopf-Einkommen) 
  • Bevölkerungsentwicklung 
  • Einzugsgebiet 
  • Passantenfrequenz 
  • Anzahl wiederkehrender Kunden 
  • Verkehrsaufkommen- und Anbindung 
  • Dichte weiterer Einzelhandelsniederlassungen 
  • Vielfalt weiterer Einzelhandelsniederlassungen (Branchenmix) 
  • Grad der Filialisierung 
  • Wettbewerb im Umfeld 
  • Leerstandsgrad im Umfeld
  

Die Einzelhandelsimmobilie kaufen oder mieten – was lohnt sich?


Grundsatzentscheidungen frühzeitig treffen. Soll die Einzelhandelsimmobilie angemietet oder gekauft werden? Diese grundlegende Entscheidung sollte möglichst zeitig getroffen werden. Für beide Möglichkeiten gibt es ausreichend attraktive Immobilienangebote, weshalb die Entscheidung nicht vom Angebot abhängig gemacht werden sollte. Hilfreich ist es beide Optionen unter Berücksichtigung des geplanten Unternehmenskonzepts, sorgfältig und rational abzuwägen und zu begründen. 

Der Kauf einer Immobilie ist immer mit hohen Kosten verbunden, worunter andere nötige Investitionen leiden können. Allerdings ist eine gekaufte Immobilie immer eine gute Kapitalanlage und kann zusätzlich mit steuerlichen Vorteilen einhergehen. Bei einem Mietobjekt entfallen diese Vorteile. Mieter müssen dem Vermieter dagegen die Miete in Form eines regelmäßigen Betrages überweisen. Ein Vorteil ist, dass die finanziellen Ressourcen verfügbar bleiben.
Wird es langfristig ein starkes Wachstum des Sortiments, strukturelle Veränderungen oder Neueinstellungen geben? Oder bleibt der Raumbedarf unverändert? Bei der Entscheidung, ob eine Immobilie gekauft oder gemietet werden soll, muss ebenfalls die Perspektive der Unternehmensentwicklung und mögliche Veränderungen oder Weiterentwicklungen berücksichtigt werden. Bei einem Mietobjekt können Mieter mit einem Umzug flexibel auf kurzfristige Veränderungen im Unternehmen reagieren.

Wenn der Kauf einer Immobilie in Betracht gezogen wird, müssen Käufer sich im Vorfeld zwingend mit einer realistischen Einschätzung der langfristigen Unternehmensentwicklung befassen, da in dem Fall ein Umzug mit hohem Aufwand einhergeht. Die sorgfältige Planung und Wahl der richtigen Größe ist daher entscheidend. Das Geschäft kann durch mangelnde Räume behindert werden. Ist die Immobilie andererseits zu groß für das Konzept, entstehen zusätzlich hohe Kosten für die Instandhaltung und Pflege.

Für die gewerbliche Nutzung von Immobilien müssen bei Pacht- und Mietverträgen einige Besonderheiten beachtet werden. Dazu zählt der Aspekt, dass in dem Fall das soziale Mietrecht nicht greift – einige Regelungen bestehen dagegen durch das Bürgerliche Gesetzbuch. Daher können die Verträge durch individuelle Ergänzungen den Ansprüchen eines Mieters angepasst werden. Zum Beispiel besteht für Mieter dadurch die Möglichkeit, eine Konkurrenzklausel einzuführen, sodass eine
Anhäufung von Konkurrenzunternehmen im selben Gebäude verhindert werden kann. Mieter müssen außerdem den genauen Nutzungszweck im Mietvertrag angeben. Darin können Änderungen des Produktbereiches angegeben werden, sodass eine Umgestaltung oder Ausweitung des Geschäfts offengehalten werden kann.

 

Die Vor- und Nachteile im Überblick:

 
Miete
 
Kauf
Vorteile
  • Flexibilität bei Wachstum oder strukturellen Veränderungen
  • keine Erstinvestition erforderlich
  • Freiheit in der Vertragsgestaltung

 

  • individueller Gestaltungsspielraum
  • Kapitalanlage
  • Identitätsstiftung
  • Planungssicherheit
Nachteile
  • wenig Freiraum in der Aufteilung und Gestaltung
  • Mietzahlungen, die nicht in eigenen Besitz investiert werden

 

  • Bindung finanzieller Mittel
  • Ortsgebundenheit
  • Verantwortung für die Instandhaltung

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