Der Hauskauf und seine Vorteile

Der Kauf eines eigenen Hauses ist für viele ein langgehegter Traum, den sich rund jeder fünfte Mieter in Deutschland erfüllen will. Die Gründe für einen Hauskauf liegen auf der Hand: Unabhängigkeit von steigenden Mieten, Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit und als Geldanlage für das Alter.

✓ Unabhängigkeit von steigenden Mietkosten

✓ Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit

✓ Geldanlage für das Alter

Der Hauskauf und seine Nachteile

Natürlich bringt ein Hauskauf nicht nur Vorteile mit sich. Vor allem entsteht eine hohe finanzielle Belastung, die gut überlegt sein sollte. In einer Studie der Sparda Bank wurde 2013 herausgefunden, dass Deutsche durchschnittlich das Fünffache Ihres Jahreseinkommens in ein Eigenheim investieren. Auch über die Nachteile sollte man sich bewusst sein:

✓ Eine finanzielle Belastung kann entstehen

✓ Eine Immobilienfinanzierung kann um 20 % teurer sein als die Miete für ein vergleichbares Haus 

✓ Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren machen rund fünf bis 15 % des Kaufpreises aus 

✓ Eigenverantwortlichkeit für die Pflege und die Instandhaltung des Hauses inklusive aller Nebenkosten wie Verwaltungskosten, Kosten für Reparaturen, Instandhaltungsrücklagen & Bankgebühren/Zinsen           

Grundlegende Aspekte beim Haus zum Kauf

Die Suche nach dem richtigen Haus ist keine leichte Suche, denn nur wenige Häuser entsprechen den Vorstellungen des Käufers und befinden sich im gewünschten Budget. Beim Hauskauf sollten zusätzlich weitere Aspekte beachtet werden:

• Richtige Größe des Hauses:
  Wie viel Platz brauchen Sie und Ihre Familie? Planen Sie Ihren Lebensmittelpunkt von Anfang an richtig und überlassen Sie nichts dem Zufall.

• Lage des Hauses:
  Ist es ruhig gelegen oder besteht Lärmbelästigung durch Autobahnen oder viel befahrene Straßen?

• Die Ausrichtung des Hauses:
  Aufenthaltsräume wie Wohnzimmer oder Wohnküchen profitieren von einer Südlage, da so mehr Licht in die Räume gelangt. Außerdem mindert dies die Heizkosten.

• Gute Verkehrsanbindung: 
  Ist die nächste Autobahn in Reichweite? Gibt es Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?

• Gute Infrastruktur:
  Sind Supermärkte, Ärzte, Apotheken und Bildungseinrichtungen in der näheren Umgebung vorhanden?

Welcher Haustyp passt zu mir?

Ob Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus – Haus ist längst nicht Haus und zu jedem passt ein anderer Haustyp. Doch wo genau sind die Unterschiede und für wen ist welcher Haustyp passend?

Worauf ist beim Kauf eines gebrauchten Hauses zu achten?

Der Kauf eines Hauses ist häufig weniger zeitaufwändig als neu zu bauen und ist eine enorme Zeit- und Energieersparnis. Kein Wunder also, dass der Hauskauf viele Befürworter findet. Jedoch entspricht das Haus nicht immer zu 100 Prozent den Vorstellungen und spezielle Umbauwünsche lassen sich nicht immer oder nur teils realisieren. Vor dem Hauskauf empfiehlt es sich, unbedingt einen Gutachter zu engagieren, der das Haus bei der Besichtigung gründlich unter die Lupe nimmt. Bauliche Mängel, statische Probleme oder Schimmel sind für den Laien nur schwer zu entdecken und zu beurteilen. Die Kosten für einen Gutachter sind im Vergleich zu nachträglichen lästigen Baukosten gering und eine Investition wert.

Bei der Hausbesichtigung sollte auf folgende Punkte geachtet werden:


Die bauliche Substanz:

✓ Wie gut ist die Dämmung des Hauses?

✓ Gibt es einen Energieausweis für das Haus?

✓ Wann hat die letzte Renovierung stattgefunden?

✓ Wie ist die Beschaffenheit des Dachstuhls?

Das Haus von außen:

✓ Wie ist die Beschaffenheit und der Zustand der Fassade?

✓ In welchem Zustand befinden sich Dach, Regenrinnen, Gauben und Kamin?

✓ Wie gut ist die Abdichtung von Fundament und Keller? Gibt es Feuchtigkeit?

✓ Sind Fenster und Türen in Ordnung?

✓ Wie ist die Qualität von Toren, Zäunen und der Garage?


Das Haus von innen:

✓ Wie viele Zimmer gibt es? Wie groß sind die Räume und wie ist der Schnitt?

✓ In welchem Zustand befinden sich Bodenbeläge, Treppen und Türen?

✓ Sind Schäden oder Feuchtigkeit an z. B. Decken, Wänden oder Böden vorhanden?

✓ Wie gut sind Küche und Bad erhalten?

✓ Wie werden die einzelnen Räume beheizt?

✓ Welche Qualität weist die Heizanlage und Elektrik auf?

Der Kauf eines Neubaus vom Bauträger

Da der Bauträger die komplette Planungs-, Bau- und Verkaufsabwicklung übernimmt, sind Häuser von Bauträgern bei Kaufinteressierten besonders beliebt. Außerdem wird einem so eine große Last und viel Arbeit abgenommen. Ist ein Haus noch nicht gebaut, können mit dem Bauträger bestimmte Vorstellungen, wie die Raumeinteilung, besprochen werden.  Zudem gilt nach § 634 a Absatz 1 BGB eine gesetzliche Gewährleistungsfrist im Falle von Baumängeln für einen Zeitraum von fünf Jahren, was für den Käufer einen großen Vorteil und Sicherheit darstellt. Auf der anderen Seite sollte der Käufer die Bonität des Bauträgers prüfen, denn wird dieser während der Bauarbeiten insolvent, so wirkt sich das letztlich auf den Käufer aus. Mit einer Wirtschaftsauskunft kann der Bauträger auf seine Bonität geprüft werden. Wird ein neu erbautes Haus erworben, sollte der Kaufvertrag mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin von einem Notar geprüft werden. Besondere Achtsamkeit sollte bei der Baubeschreibung erfolgen, denn Ungenauigkeiten oder das Fehlen bestimmter Leistungen wirken sich negativ auf das Budget des Käufers aus. Achtung: Nur weil ein Haus als „schlüsselfertig“ bezeichnet ist, heißt es nicht, dass keine weiteren Kosten anfallen können.

Um Unklarheiten aus dem Weg zu räumen, sind bei der Baubeschreibung folgende Punkte wichtig:

- Genaue Beschreibung zu dem entstehenden Haus

- Beschreibung der Baukonstruktion

- Angaben zu den Planungsleistungen

- Angaben zu den haustechnischen Anlagen

- Abnahme der technischen Anlagen

- Informationen zur Baustelleneinrichtung

- Angaben zum Herrichten des Grundstücks

Wie wird ein Hauskauf finanziert?

Die Finanzierungsfrage reiht sich gleich hinter dem Traumhauswunsch ein. Ein Hauskauf ist meist die größte Investition, die im Leben getätigt wird und geht mit einer Jahrzehnten langen finanziellen Belastung einher, die sehr gut bedacht und kalkuliert werden sollte. Häufig wird außer Acht gelassen, dass neben dem Kaufpreis noch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Grundbuch- sowie Notarkosten anfallen, die ebenso mit berechnet werden müssen. Als Leitlinie gilt: Das Eigenkapital sollte die kompletten Nebenkosten abdecken können. Bestenfalls trägt sogar der Eigenkapitalanteil 20 Prozent des Kaufpreises und der Nebenkosten. Aber Achtung: Die kompletten Ersparnisse sollten nicht in das Eigenheim gesteckt werden, sondern als finanzielles Polster gesichert werden. 

Welche Aspekte sind für die Kaufabwicklung wichtig?

Ist das Traumhaus gefunden und die Finanzierung geklärt, ist der Kaufvertrag der nächste Schritt. In einem notariell beurkundeten Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer das Grundstück inklusive aller Aufbauten an den Käufer zu übergeben. Der Käufer verpflichtet sich im Gegenzug, Grund und Haus zu kaufen. Der Notar muss unabhängig und unparteiisch am Geschäft mitwirken und es beurkunden ( BGB § 313). 

Folgende Punkte sind bei der Kaufabwicklung zu beachten:

• Verkäufer und Käufer einigen sich über den Kaufvertrag
• Der Käufer verfügt über eine Finanzierungszusage seiner Bank und legt diese dem Verkäufer vor
• Der Käufer vereinbart einen informellen Termin mit dem Notar und bringt alle wichtigen Informationen und Unterlagen mit
• Der Notar verfasst daraufhin einen Vertrag zwischen dem Käufer und Verkäufer
• Beide Parteien prüfen den Entwurf des Kaufvertrags
• Ein Termin zur Beurkundung beim Notar wird vereinbart
• Etwa eine Woche nach der Beurkundung erhalten Käufer und Verkäufer den beglaubigten Kaufvertrag
• Der Käufer erhält vom Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Der Käufer begleicht die Rechnung und das Eigentum kann auf den Käufer umgeschrieben werden
• Der Käufer überweist dem Verkäufer das Geld für Haus und Grund
• Das Haus wird an den Käufer übergeben
• Das Grundbuchamt bestätigt, dass der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen wurde
  
  Der Erwerb eines Bauträgerhauses ist etwas anders geregelt und die Kaufabwicklung findet ebenso anders statt. Wichtig zu wissen ist, dass der Bauträger während der Planungs- und Bauphase Eigentümer des Grundstücks ist. Der Käufer wird erst später zum Eigentümer der Immobilie. Aus diesem Grund sind solche Bauverträge sehr umfangreich und detailliert. 

Folgende Punkte sind Bestandteile des Vertrags:

• Kaufvertrag mit Bauverpflichtung
• Bau- und Leistungsbeschreibung
• Lageplan
• Baupläne und Bauzeichnungen