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Umlagefähige Nebenkosten und nichtumlagefähige Nebenkosten:

Diese Posten dürfen in die Nebenkostenabrechnung

Grundsteuer, Gartenpflege, Straßenreinigung und Co: Die regelmäßig anfallenden Nebenkosten summieren sich schnell zu einem stattlichen Betrag. Vermieter dürfen große Teile davon als umlagefähigen Nebenkosten an ihre Mieter weitergeben. Aber es gibt auch nicht umlagefähige Nebenkosten. Wir erklären, welche Kosten Sie weitergeben dürfen und worauf Sie bei einer Nebenkostenabrechnung achten müssen.

Umlagefähige Kosten: Das müssen Sie wissen

1.

Das BGB erlaubt Vermietern, Kosten, die durch den Gebrauch der Wohnung entstehen, auf den Mieter umzulegen.

 

2.

Die Betriebskostenverordnung ist maßgeblich für die umlagefähigen Kosten.

3.

Nicht umlagefähige Nebenkosten sind Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie Verwaltungskosten.

4.

Vermieter dürfen Ihre eigene Arbeitszeit als Betriebskosten umlegen

5.

Vermieter haben das Recht, die Nebenkosten als Vorauszahlung zu fordern und sie dann über die Nebenkostenabrechnung zu korrigieren

Umlagefähige Nebenkosten: Diese Posten gehören in die Nebenkostenabrechnung 

Die Umlage von Nebenkosten auf den Mieter wird durch BGB und die Betriebskostenverordnung geregelt. § 556 BGB definiert, dass nur die Nebenkosten umlagefähig sind, die vorher im Mietvertrag vereinbart wurde. Im BGB ist auch das Recht des Vermieters verankert, eine Vorauszahlung für die anfallenden Betriebskosten zu fordern.

 

Die BetrKV definiert als umlagefähig alle Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung resultieren. Dazu gehören:

Grundsteuer:
Die Grundsteuer ist als laufende und öffentliche Last des Grundstücks umlagefähig. Unter Umständen erhalten Eigentümer einen Steuererlass. Ihr Steuerberater hilft Ihnen in dieser Frage weiter und erklärt Ihnen auch, wie viel Grundsteuer anfällt.

Entwässerung des Grundstücks:
Alle Kosten, die mit dem Abwasser zusammenhängen, sind umlagefähig. Abwasser entsteht aus zwei Gründen: Im Alltagsgebrauch als Schmutzwasser (durch Wäsche waschen, Geschirr spülen und Duschen) und als Niederschlagswasser. Wegen zahlreicher Gerichtsurteile gelten in vielen Kommunen in Deutschland mittlerweile Regeln zur Aufteilung der Abwassergebühr.

Warmwasser und Heizung:
Die Kosten für die Heizungsanlage sind grundsätzlich umlagefähig. Bei einem Haus mit mehreren Mietparteien und einer zentralen Heizungsanlage legen Sie bis zu 70 % der Kosten verbrauchsabhängig auf die einzelnen Mieter um. 30 % der Kosten ergeben sich aus der Wohnfläche.

Müllbeseitigung, Straßenreinigung, Gebäudereinigung:
Müll produzieren Mieter durch die Nutzung des Mietobjekts. Daher sind die Kosten für die Müllabfuhr und die Straßenreinigung umlagefähig. Das gilt allerdings nur für laufende Kosten. Die Anschaffung von Mülltonnen ist nicht umlagefähig. Das ist insbesondere dort interessant, wo die Müllgebühr über den Mülltonnenpreis eingetrieben wird. Vermieter bleiben dann auf den Kosten sitzen. Die Kosten für die Reinigung der öffentlichen Bereiche sind ebenfalls umlagefähig.

Gartenpflege:
Gehört ein Garten zur Mietwohnung, sind die Kosten für die Bewirtschaftung des Gartens umlagefähig. Die Ausgestaltung ist dabei dem Vermieter überlassen. Sie können lediglich minimale Pflege betreiben oder jede aufwendige Bepflanzungsmaßnahmen durchführen.

Hausstrom (Flur, Keller, Gemeinschaftsräume), Beleuchtung:
Die Stromkosten für die gemeinschaftlich genutzten Räume sind umlagefähig. Reparaturen wie der Austausch von Glühbirnen allerdings nicht. Sie sind notwendig im Sinne des BGB und damit Teil der Kosten, die der Vermieter selbst tragen muss.

Versicherungen:
Gebäudeversicherung, Glasversicherung sind umlagefähig. Dasselbe gilt für die Haftpflichtversicherungen, die direkt mit der Immobilie in Zusammenhang stehen:

    • Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
    • Gewässerschädenhaftpflicht
    • Aufzughaftpflicht

Kabelanschluss:
Der Kabelanschluss ist nur bis zum 30.06.2014 umlagefähig. Dann tritt das neue Telekommunikationsgesetz in Kraft. Mieter müssen Ihren Kabelanschluss dann selbst bei einem Anbieter beziehen. Bisher übliche Sammelabos müssen gekündigt werden.

Hausmeister:
Betreut ein Hausmeister das Mietobjekt, sind die Kosten dafür prinzipiell umlagefähig. Das gilt allerdings nur die Tätigkeiten, die im direkten Zusammenhang mit der Kontrolle der Anlage und der Einhaltung der Hausordnung stehen. Weder Reparaturen durch den Hausmeister noch ausgelagerte Verwaltungstätigkeiten (Mitteilungen, Briefe) sind umlagefähige Kosten.

Waschraum:
Auch die Kosten im Zusammenhang mit der Waschküche, können Sie auf den Mieter umlegen.

 

Sonstige Betriebskosten:
Dazu gehören Reparaturkosten während der Nutzung und Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung von Gemeinschaftsanlagen entstehen.

Die Nebenkosten sind nicht umlagefähig

Die BetrKV definiert gleichzeitig auch Nebenkosten, die in jedem Fall allein durch den Vermieter zu tragen sind.

Kosten der Gebäudeverwaltung:

Alle Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig. Weder Arbeitskräfte, noch die eigene Arbeit als Vermieter dürfen Sie dem Mieter nicht in Rechnung stellen. Dazu gehören auch Kosten für den Jahresabschluss und den Steuerberater.

Instandhaltungs- und Reparaturkosten:
Als Eigentümer trifft den Vermieter grundsätzlich die Instandhaltungspflicht. Kosten, die durch Reparaturen an der Wohnung entstehen (z.B Heizung, Dach, Boden) sind damit nicht auf den Mieter umzulegen. Eine Ausnahme bilden die sogenannten Schönheitsreparaturen. Mit einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag legen Sie bis Reparaturkosten von bis zu 200 € im Jahr auf Ihren Mieter um.

Fazit:

Umlagefähige Nebenkosten: So sieht eine rechtskonforme Nebenkostenabrechnung aus

Hinsichtlich der Nebenkosten erlaubt das deutsche Recht dem Vermieter, fast alle laufenden Kosten auf den Mieter umzulegen. Lediglich die Instandhaltung, notwendige Reparaturen und die Verwaltung tragen Sie als Eigentümer selbst. Achten Sie darauf, die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag zu ankern. Das BGB besagt, dass Vermieter die Nebenkosten umlegen “können”. Vergessen Sie die Fixierung der Umlage im Vertrag, verlieren Sie jeden Anspruch auf Zahlung der Betriebskosten durch den Vermieter.

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