Ein Wohnungskauf gilt als langfristige Kapitalanlage und lohnt sich zum Vermieten oder zum Eigenbedarf. Vor allem Städte sind durch steigende Mietkosten und durch ein großes Angebot an Eigentumswohnungen besonders lukrativ. Zu Beginn stellt sich die Frage, ob sich eine solche Investitionssumme lohnt: Eigentumswohnung kaufen oder doch nur eine Wohnung zur Miete? Welche Vorteile bringt ein Wohnungskauf mit sich?

In Ballungszentren gibt es mehr Wohnungen als Einfamilienhäuser zu kaufen
Ein Wohnungskauf ist in der Regel günstiger als ein Hauskauf in gleicher Lage
Bei Bedarf kann die Wohnung immer selbst genutzt werden, falls sie vermietet wird
Mieterhöhungen und Mietkosten fallen weg und man kann unabhängig von den Mietpreisentwicklungen leben
Ideale Altersvorsorge, denn Rentner die in ihrer Eigentumswohnung leben, müssen keine Miete zahlen
Optimale Kapitalanlage für den Nachwuchs, da Mietwohnungen Bestandteil der Erbmasse sind

Ein Wohnungskauf bringt natürlich auch Pflichten und Kosten mit sich, die vor dem Erwerb der Immobilie gründlich durchdacht und einkalkuliert werden müssen! Welche Nachteile birgt ein Wohnungskauf?

Es fallen finanzielle Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung an
Der Eigentümer muss ein monatliches Hausgeld entrichten für laufende Ausgaben wie Reinigungskosten des Hausflurs, Betriebskosten, Heizungskosten, Warmwasserkosten, Instandsetzungsrücklagen und Hausverwaltungskosten
Teilnahme an der Eigentümerversammlung, in der notwendige Baumaßnahmen, allgemeine Kosten und alles Weitere besprochen wird
Größerer Aufwand im Falle eines Umzugs, denn es müssen neue Mieter oder ein neuer Käufer gefunden werden

Nach dem Kauf einer Eigentumswohnung, kann die Immobilie selbst bezogen oder vermietet werden. Eine Vermietung ist dann sinnvoll, wenn der Käufer bereits eine Wohnung besitzt, in der er lebt. Das ist ein entscheidender Punkt bei der Wohnungssuche, denn bei Eigenbedarf der Immobilie muss sie lediglich den Wünschen des Käufers entsprechen. Ist allerdings eine Vermietung geplant, geht es darum, schnellstmöglich einen Mieter zu finden, um Gewinn zu erzielen.

Soll eine Eigentumswohnung vermietet werden, muss bei der Herangehensweise der Wohnungssuche einiges beachtet werden, um das passende Objekt zu finden. Letztlich soll die freie Wohnung schnell einen Mieter finden und Erträge erzielen. Daher sind bei der Wohnungssuche die Lage, der Zustand und die Nebenkosten wichtige Kriterien. Auch die Wahl der zukünftigen Mieter, ob Wohngemeinschaft, Paare oder Familien, spielt bei der Suche der richtigen Immobilie eine Rolle. Folgende Punkte sollten bei der Wohnungssuche beachtet werden:

Achten Sie auf die Lage
Eine attraktive Wohnlage ist mit einer guten Infrastruktur ausgestattet! Sind genügend Supermärkte, Ärzte, Kindergärten oder Schulen vor Ort und gibt es Kultureinrichtungen und Arbeitsplätze, ist eine Wohnlage für Mieter besonders interessant. Auch eine gute Erreichbarkeit mit den öffentlichen Verkehrsmitteln und dem Auto zählt dazu. Achten Sie also bei der Immobilie unbedingt auf die Lage!

Achten Sie auf den Zustand der Immobilie beim Wohnungskauf
Beim Wohnungskauf ist der bauliche Zustand der Immobilie zu beachten. Um dabei die richtige Beurteilung zu treffen und Baumängel und etwaige Renovierungskosten aufzudecken, sollte ein Gutachter zu Rate gezogen werden. So können lästige nachträgliche Kosten vermieden werden.

Mietwohnung gesucht: Geringe Nebenkosten für Mieter sind entscheidend
Hohe Nebenkosten sind bei Mietern nicht gerne gesehen und schrecken bei der Wohnungssuche ab. Veraltete Heizanlagen oder eine schlechte Wärmeisolierung tragen zu hohen Nebenkosten bei und sollten beim Immobilienkauf bedacht werden.

Wer zieht in die freien Wohnungen ein?
Besonders entscheidend bei der Suche der zu vermietenden Immobilie ist die Wahl der zukünftigen Mieter: Soll die Wohnung an Paare, Familien oder Wohngemeinschaften vermietet werden? Der Grundriss der Wohnung bestimmt maßgeblich darüber. Während Familien oder Paare längere Zeit in einer Wohnung verbringen, steht bei Wohngemeinschaften ein häufiger Mieterwechsel an.

Wie wird eine Eigentumswohnung finanziert?

Ein Wohnungskauf ist eine langfristige finanzielle Belastung, die bis zu 30 Jahre andauern kann. Die Zukunft ist nicht planbar und unvorhersehbare Ereignisse wie ein Jobwechsel oder Familienzuwachs können die finanzielle Situation ändern und das Budget verringern. Daher ist ein guter Finanzierungsplan vor dem Wohnungskauf ein notwendiger und wichtiger Bestandteil. Ein allgemeines Modell für den Finanzierungsplan gibt es nicht, denn dieser muss ganz individuell auf den Käufer angepasst werden. Dabei spielen die Vermögens- und Lebensverhältnisse eine tragende Rolle. Um den passenden Kreditgeber zu finden, ist es ratsam mehrere Finanzierungsangebote einzuholen. Bekannt sind das Wohnriester-Modell oder Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Ist der passende Kreditgeber gefunden, werden im Finanzierungsplan der Kaufpreis und alle Nebenkosten wie Gerichtskosten, Maklerprovision und Notarkosten zusammengezählt. Als Leitlinie: Die Nebenkosten sollten durch das Eigenkapital gedeckt werden. Bestenfalls kann der Eigentümer sogar einen Teil des Kaufpreises begleichen. Ein Wohnungskauf ist auch ohne Eigenkapital möglich, allerdings bringen dabei die Kredite sehr hohe Zinsen mit sich.

Der Vertrag zum Wohnungskauf 

Nachdem die Wunschimmobilie gefunden wurde und die Finanzierung steht, rückt der Wohnungskaufvertrag in den Mittelpunkt. Um alle finanziellen und rechtliche Grundlagen im Überblick zu haben, sollte ein Anwalt vor der Unterzeichnung den Vertragsentwurf prüfen. Der Vertrag zum Kauf der Eigentumswohnung besteht aus folgenden Klauseln:

• Vertragsparteien
• Kaufgegenstand inklusive der zugehörigen Nebenflächen
• Grundbuchrelevante Regelungen
• Kaufpreis inklusive geleisteter Anzahlungen
• Berücksichtigung der Teilungserklärung
• Zahlungsoptionen
• Vollmacht zur Bestellung von Grundpfandrechten
• Übergabebedingungen
• Gefahr-, Nutzungs- und Lastenübergabe
• Steuern und Kosten wie aktuelle Höhe des Hausgeldes bei gebrauchten Immobilien
• Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Schlussregelungen